Soluzioni per un abitare sostenibile

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Di social housing o edilizia sociale si parla sempre più spesso ma la conoscenza di questo strumento è ancora limitata. Pensati per chi ha un reddito troppo alto per avere diritto alle case popolari ma basso per accedere al mercato libero, i progetti di housing sociale sono destinati ad una fascia di persone che è destinata a crescere. La diffusione di queste esperienze potrebbe avere effetti positivi sul problema abitativo.

Cosa si intende per social housing. La traduzione dell’espressione è la definizione del CECODHAS (Comitato europeo di coordinamento per l’edilizia sociale) che definisce il social housing come: “l’insieme delle attività capaci di offrire alloggi adeguati a famiglie con difficoltà nel trovare una casa alle condizioni di mercato”.

In Italia, la definizione di Social housing è stata data nel 2008 con il Decreto Legge “Definizione di alloggio sociale, ai sensi degli artt. 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea”.  Secondo la disposizione normativa, l’housing sociale è composto da alloggi costruiti o ristrutturati attraverso partecipazioni pubbliche e private, affittati o venduti a prezzo calmierato con l’obiettivo di creare un contesto che miri alla salvaguardia della coesione sociale. 

Il concetto di housing sociale ha sostituito quello di “edilizia residenziale pubblica” (ERP) che faceva riferimento alla costruzione di abitazioni a costo contenuto realizzate con l’aiuto dello Stato. Nel tempo si è registrato un cambio di direzione delle politiche: dopo una fase iniziale in cui il bisogno primario era quello di garantire a quanti più soggetti possibili l’accesso alla proprietà della casa ad un basso costo, si è affermata una domanda sempre più interessata alla qualità dell’abitare.

Il Social housing si differenzia dall’edilizia popolare in quanto tra i propri obiettivi pone non solo la risposta quantitativa al bisogno di un alloggio, ma anche la messa a disposizione dei servizi necessari a rispondere alle diverse esigenze dell’abitare. Casa, ma anche inclusione, partecipazione e qualità della vita. A questo scopo viene istituito un piano di accompagnamento coadiuvato da gestori sociali che prevede attività finalizzate a consolidare le relazioni tra i componenti stabilendo compiti e ruoli di partecipazione attiva. I futuri abitanti vengono coinvolti e chiamati a immaginare un “patto di convivenza”. Si tratta di un impegno che comporta il passaggio dalla condizione di utente a quella di abitante di una comunità. Tra i servizi previsti troviamo spazi comuni (area living, attrezzi e utensili condivisi, palestra, lavanderia), servizi locali e urbani (ristorante, spazio anziani e bambini, wifizone e sala riunioni), artigianato, arte, cibo km 0 (mercato agricolo). Nonostante i profitti derivanti dalla vendita e dalla locazione siano ridotti rispetto al mercato privato, i diversi progetti diventano sostenibili finanziariamente nei vari anelli della catena del valore: dal costo del capitale, grazie a investitori etici che mettono a disposizione risorse con ritorni limitati e di lungo periodo, al costo di acquisizione delle aree, spesso offerte dagli enti pubblici o cedute a sconto da privati non più in grado di sviluppare i progetti, fino ai costi di costruzione, su cui è possibile risparmiare anche grazie alla partnership con operatori specializzati.

 

Cenni storici. Storicamente l’housing sociale è nato in Europa nei primi anni del XX secolo grazie al settore privato (principalmente aziende che fornivano alloggi per i propri dipendenti) in risposta ai bisogni indotti dall’industrializzazione di massa e dall’urbanizzazione. In seguito al secondo conflitto bellico molti governi hanno deciso di subentrare per andare incontro alla crescente domanda di case. Nel corso degli anni ’90 si è assistito a un processo di decentramento in materia di housing verso i livelli regionale e locale per un graduale ritorno dell’affermarsi di iniziative no profit. Dalla fine degli anni Novanta anche in Italia, con forte ritardo rispetto agli altri Paesi per i quali si è parlato di “rivoluzione abitativa”, emergono diverse iniziative. Spiccano pratiche come quelle di Torino e Milano che vantano risultati notevoli e offrono spunti sulle modalità di interazione tra attori pubblici, privati e il terzo settore.

Il quadro dell’edilizia sociale in Europa. Il finanziamento dei progetti di social housing può essere di competenza dello Stato, delle Regioni (o Provincie federali), delle Municipalità o di più soggetti contemporaneamente. In alcuni Paesi, come la Svezia o i Paesi Bassi, non è previsto un sistema di finanziamento pubblico, in altri è l’unico esistente, come nel caso della Bulgaria, Lettonia, Lituania e Romania. Il sostegno può avvenire tramite sovvenzioni dirette o prestiti da parte di istituti di credito pubblici, mentre nel caso di prestiti da istituti privati, l’attore pubblico può fungere da garante o finanziare il pagamento degli interessi. Le istituzioni possono finanziare il social housing anche indirettamente, concedendo terreni a prezzi scontati come avviene in Austria, Italia, e Lussemburgo, o agevolazioni fiscali che riducano i costi di costruzione. Un dato interessante è quello relativo alla percentuale di alloggi sociali sul totale delle nuove costruzioni: Austria, Danimarca e Paesi Bassi si attestano sulle posizioni più alte della graduatoria, la Grecia e la maggior parte dei Paesi dell’Est in quelle più basse. Dopo la crisi del 2008 alcuni governi hanno investito nell’housing sociale come piano di recupero: in Francia il 2010 è stato l’anno record (in totale 131.509 nuovi alloggi); in Inghilterra, mentre il numero delle costruzioni private si è dimezzato dal 2007 al 2009, quello delle abitazioni sociali è aumentato. Rimane da vedere come i governi decideranno di regolarsi in futuro a fronte di perduranti tagli alla spesa pubblica.

Com’è finanziato il social housing italiano, chi può accedervi. In Italia i finanziamenti di edilizia sociale pubblica sono erogati dalle Regioni che definiscono i requisiti di accesso così come le regole dei canoni di affitto. In tutte le Regioni i requisiti per accedere all’assegnazione di alloggi sociali pubblici (mediante la registrazione alle liste di attesa) sono definiti in base al reddito del richiedente, il numero dei componenti familiari, l’indirizzo (per verificare un collegamento diretto tra la famiglia e il Comune in cui si invia la richiesta) e la nazionalità. I  principali fornitori di social housing sono gli ex Istituti autonomi case popolari Iacp, enti pubblici creati nel 1903 e trasformati in Agenzie autonome che gestiscono il patrimonio abitativo. Ad esse si aggiungono le cooperative edilizie e altri operatori privati.  Nel 2009, il “Piano nazionale di edilizia abitativa” ha definito una nuova forma di partecipazione pubblico-privata, attraverso la CDP Investimenti Sgr spa che gestisce il Fondo di investimenti per l’abitare. Sebbene il capitale generato sia contenuto, la modalità di finanziamento introdotta è un elemento di assoluta novità.

La Fondazione Housing Sociale e la Fondazione Cariplo. Un punto di riferimento nel settore dell’edilizia sociale come soggetto privato e non profit è la Fondazione Housing sociale. Nata nel 2004, di recente si è trasformata nella forma della fondazione di partecipazione. E’ partecipata da un socio fondatore, Fondazione Cariplo, due membri istituzionali, Anci e Regione Lombardia, e altri soggetti aderenti capaci di assicurare un sostegno economico. Il valore dei progetti consiste nella capacità di realizzare abitazioni di qualità a basso costo ricche di servizi creando le condizioni per la nascita di comunità, vivaci e partecipate. Prima di procedere al piano abitativo FHS studia il contesto sociale, i bisogni, le potenzialità del territorio; definisce i criteri per l’assegnazione degli alloggi e accompagna la figura del gestore sociale nella sua attività. Il gestore sociale svolge un ruolo chiave in quanto è il responsabile degli aspetti immobiliari e sociali degli interventi. Si tratta di soggetti privati che assumono una forma giuridica di no profit e coinvolgono gli abitanti al coordinamento dei servizi.  FHS opera nell’ambito del Sistema Integrato dei Fondi Immobiliari introdotti con il “Piano nazionale di edilizia abitativa”. Lo strumento è costituito dal Fondo Investimenti per l’Abitare FIA, del valore di 2.028 miliardi di euro, nel quale confluiscono risorse della Cassa Depositi e Prestiti (1 miliardo), del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (140 milioni) e di altri investitori privati (gruppi bancari e assicurativi) per 888 milioni. È possibile quantificare il volume dell’attività della fondazione in un centinaio di progetti in fase di valutazione concentrati nell’Italia settentrionale e centrale. Nell’Italia meridionale a oggi le scarse risorse locali hanno impedito un vero sviluppo del settore, ma non si esclude un incremento anche al Sud per effetto della volontà di CDP di intervenire compensando l’eventuale mancanza di capitale locale. 

Dal 1999 la Fondazione Cariplo ha erogato circa 71 milioni. Cariplo ha investito oltre 28 milioni di euro in fondi dedicati all’housing sociale ed ha assegnato 51 milioni di euro a progetti di enti no profit attraverso i quali sono state aiutate categorie deboli come ragazze madri, anziani, disabili, disoccupati e parenti di degenti fuori sede. La Fondazione Cariplo in collaborazione con la Fondazione Housing Sociale ha creato anche un portale on line per monitorare l’edilizia sociale in Italia con l’obiettivo di far dialogare tra loro tutti gli operatori del settore che potranno essere informati su quanto sta accadendo nel Paese.

L’esperienza di Torino e Milano. Nella periferia nord di Torino è stato realizzato lo Sharing, primo esempio di housing sociale temporaneo in Italia. Inaugurato nel 2011, ha permesso di convertire un ex immobile delle Poste Italiane in un palazzo nuovo e colorato destinato a diverse forme di residenza sociale. Nato per dare una risposta ai bisogni abitativi della cosiddetta fascia grigia della popolazione (persone senza un reddito dimostrabile o con un reddito lordo fino a 12mila euro l’anno o fino a 20mila se disabili, separati con figli a carico, immigrati con permesso di soggiorno e over 65) lo Sharing Torino è un moderno residence hotel ad alta efficienza energetica e basso impatto ambientale che offre più di cento appartamenti oltre a una cinquantina di camere hotel. Dentro c’è anche un ristorante che serve pasti a menu fisso, una biblioteca con connessione wifi gratuita, doposcuola per i bambini, poliambulatorio con servizi dentistici e di psicoterapia a prezzi sociali, un centro di mediazione culturale e il servizio di car e bike sharing. Non sembra mancare niente. L’idea è di Sharing srl insieme alla Fondazione Sviluppo e Crescita CRT che ha messo gran parte delle risorse (il 90% dei 14,5 milioni di euro complessivi) con la collaborazione di Oltre Venture, fondo italiano di venture capital sociale e la cooperativa sociale torinese DOC scs. Sono così nate due società, Ivrea 24 Abitare Sostenibile spa, che ha acquistato l’immobile, e Sharing srl che lo gestisce.

Cenni di Cambiamento, con le sue quattro torri di nove piani a Ovest della città di Milano inaugurate a metà novembre 2013, è un altro esempio di progetto sociale innovativo che può definirsi come il più grande complesso residenziale in Europa realizzato grazie a un sistema di strutture portanti in legno. Al centro della mission la sostenibilità ambientale, sociale e finanziaria. Comprende un centinaio di alloggi in classe energetica A, sei unità commerciali, 250 mq di spazi integrativi all’abitare e 1800 mq adibiti alla creazione di un contesto animato e sicuro. Punti di forza sono una serie di servizi destinati a diventare un punto nodale del quartiere contribuendo al rafforzamento del tessuto sociale. Si comincia da locali e dotazioni per organizzare attività autogestite dagli abitanti dopo aver compiuto percorsi guidati di progettazione partecipata che hanno lo scopo di assecondare le loro esigenze e interessi. Tra i servizi si pensa a cineforum, hobby room, lavanderia condominiale, sala gioco bimbi e situazioni di convivialità come cene sociali e feste di compleanno. È possibile anche attivare servizi locali e urbani (erogati da associazioni, cooperative o imprese sociali) come mense, laboratori artistici e artigianali, spazi per enti culturali e attività ricreative. Infine, i servizi commerciali: attività produttive artigianali o imprese sociali trovano posto al piede degli edifici purchè siano coerenti con l’idea di sostenibilità e ricerca di nuovi modi di vivere il contesto urbano. Realizzato dallo studio Rossi Prodi di Firenze, il progetto di Milano è stato compiuto grazie alla collaborazione tra attori pubblici e privati. Con un costo totale di 21,7 milioni di euro, il finanziamento è arrivato dal Fondo Immobiliare di Lombardia gestito da Polaris Real Estate Sgr spa. La Fondazione Housing Sociale ha curato il progetto sociale mentre come gestore sociale è stata individuata la Cooperativa d’abitazione DAR=casa. Il Comune di Milano infine, oltre ad essersi occupato dell’assegnazione degli alloggi, ha ceduto i diritti di superficie per 90 anni vista la rilevanza sociale del progetto. Ciò ha permesso di abbattere il costo di costruzione, sceso da 1500 a 1200 euro al metro quadrato, e diventare sostenibile anche per la società che ha curato l’operazione. Destinatari sono principalmente i giovani. Gli alloggi sono condivisi tra single fino ai 35 anni (20%), giovani coppie (20%), famiglie giovani (25%) e anziani (15%). Per un bilocale di 75 metri quadrati si chiede un affitto di 450 euro contro una media milanese che arriva a 1000 euro. Il 30% degli alloggi è stato assegnato a canone moderato (per nuclei con ISEE-erp inferiore a 40.000 euro), il 20% a canone convenzionato (per nuclei con reddito minore di 90.000 euro), il 10% a canone sociale (a inquilini individuati dalle graduatorie comunali), il 40% in affitto con patto di futura vendita. La formula che privilegia l’affitto ha funzionato e i patti di futura vendita (che non sempre trovano riscontri positivi sul mercato) hanno riscosso interesse. In seguito all’acconto iniziale pari al 10% del valore dell’immobile (1.950 euro per mq in media), per i primi otto anni i futuri acquirenti pagano una quota che è la somma del canone d’affitto e di un anticipo sull’acquisto. Quota che risulta inferiore alle locazioni medie di mercato ma in grado di alimentare un sistema per garantire il diritto alla casa e rilanciare il settore edilizio al pari di quanto già accade negli altri paesi europei.                                                                                                            

Lo stato del social housing e le prospettive di crescita. La diffusione del social housing in Italia continua ad emergere ma per accelerare richiederebbe un cambio di paradigma. Le imprese edili faticano ad accettare di tornare ai profitti a una cifra, soprattutto dopo i livelli che avevano raggiunto ai tempi pre crisi; ma possono capire che si tratta di un buon modo per poter avere una corretta remunerazione nonostante la contrazione del settore immobiliare. Sarebbe inoltre necessario un maggiore coordinamento con le istituzioni pubbliche che possono incentivare pratiche intelligenti con politiche adeguate. I soggetti che più apprezzano il valore dell’edilizia sociale sono quelli che ne hanno necessità: i giovani, che conoscono i costi abitativi e hanno poche risorse economiche a disposizione, hanno capacità e voglia di condividere; ma anche gli anziani, che richiedono servizi specifici e hanno tempo libero da mettere a disposizione degli altri.

Ultimamente il social housing si sta orientando verso il riuso e il recupero di edifici esistenti nei centri storici che tendono a svuotarsi. Questo è un approccio che complica gli interventi rispetto a costruzioni ex novo poiché spesso ci si trova con appartamenti difficilmente convertibili (la presenza di vani che non possono essere destinati alla residenza perché non sono dotati dei requisiti necessari o possono difficilmente essere suddivisi, costringe a costruire appartamenti grandi e quindi troppo costosi) ma è  virtuoso in termini di equilibrio urbano e recupero di aree degradate, un aspetto sentito da tutta la società. Le statistiche ci dicono che per gli italiani la casa è sempre stata e resta anche oggi un valore fondamentale. Se sono molti i cittadini proprietari della casa in cui vivono, dobbiamo riscontrare che negli ultimi anni l’abitazione è diventata un problema. Il nostro territorio non fa eccezione.

L’aspirazione a vivere con certezza di prospettive una dimensione domestica (non significa necessariamente una casa di proprietà, ma anche una locazione sostenibile economicamente) non riesce più ad essere soddisfatta dalle situazioni di mercato; nello stesso tempo avanzano nuove povertà e aumenta la richiesta di abitazioni, anche per via della crescente immigrazione di cittadini stranieri. L’housing sociale può certamente dare una risposta.

In questo scenario, i Comuni hanno il dovere di comprendere i cambiamenti e supportare le iniziative delle cooperative per la casa in molti modi, come la semplificazione di norme e procedure. L’impresa, anche quella sociale, ha bisogno di tempi brevi, risposte certe, meccanismi semplici. 

Un altro tema è quello di programmare l’urbanistica senza creare squilibri di volumi tra i territori, tenendo nel giusto conto il recupero del patrimonio esistente e non più utilizzato, stimolando tecniche edilizie che tengano conto di risparmio energetico, installazione di impianti di energia rinnovabile, uso di materiali ecocompatibili. Insomma, un’edilizia di qualità anche dal punto di vista ambientale.